2026年第三季度，广州办公楼市场在持续修复进程中呈现显著的需求分化格局。据仲量联行监测，在传统行业租赁策略趋于谨慎的背景下，科技互联网成为拉动市场新增租赁需求的核心引擎。同时，外资银行中后台职能向甲级楼宇升级搬迁成为本季市场一大亮点。
供应端方面，随着新项目集中交付，供需博弈进一步加剧；面对去化压力，业主正积极通过楼宇软硬件升级与精细化运营，全面提升资产竞争力。
需求温和修复，科技互联网行业表现活跃
与全国市场走势同频，2026年第三季度广州办公楼市场整体租赁需求呈现温和修复态势，租户决策依然审慎。传统行业租户的租赁策略尤为保守，成交主要受成本控制型搬迁驱动。核心支柱产业如金融和专业服务行业表现稳健，分别约占本季搬迁型租赁成交总面积的40%和30%。
新兴行业继续成为新增租赁需求的主要来源。科技互联网行业表现活跃，在扩张型及升级型成交中占比近五成，游戏、金融科技等细分赛道于季内录得大面积租赁成交。
与此同时，外资银行中后台职能（如IT与客服中心）在广州办公楼市场的租赁需求显著升温。得益于当前甲级楼宇性价比不断提升的窗口期，叠加部分企业“重返办公室”政策推动实体办公空间需求回升，以外资银行为代表的跨国企业正加速将其服务于粤港澳大湾区的中后台支持中心向甲级楼宇迁移升级。广州作为大湾区核心城市，依托优越的区位条件、多元且集聚的人才储备以及开放包容的城市文化，将进一步发挥其在大湾区的重要作用。
3个新项目入市，多元化运营服务成趋势
仲量联行监测统计，2026年第三季度，广州办公楼市场迎来集中交付期。3个新项目的入市推高单季新增供应至约26万平方米，超过上半年供应总量。尽管存量项目保持了一定的去化动能，但受新项目初期去化相对缓慢的影响，全市办公楼空置率环比微升0.9个百分点至23.5%，市场供需博弈进一步加剧。
本季度全市办公楼租金环比下降1.7%，子市场结构性分化明显。珠江新城等传统核心商务区租金降幅相对显著；而琶洲及广州国际金融城凭借更具活力的产业生态及灵活的配套服务，持续吸纳新兴行业需求，租金水平获得一定承托。
租赁策略上，业主正从单一的租金折让向多元化运营服务转变，全面提升楼宇软硬件实力以加速去化。仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽表示，“当前业主普遍在软性服务上推出半定制与全定制精装交付方案，并为大厦租户提供更多元化的增值服务；在硬件设施上则增设共享会议室及商务咖啡厅等灵活空间，或对楼宇硬件进行升级改造。此举旨在降低租户的前期资本性支出并优化面积配置，从而契合众多中小企业对空间灵活性的诉求，市场反馈积极。”
展望后市，年均新增供应量将超50万㎡
展望后市，广州办公楼市场需求端预计将延续稳步盘整的态势，科技产业的加速演进有望持续贡献增量租赁需求。
仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，科技周期正深刻影响着办公楼市场周期。以人工智能（AI）、半导体与机器人为代表的新一轮技术突破正加速进入产业化阶段。伴随相关赛道融资环境的改善、企业订单预期的增长以及人员编制的扩容，这些产业红利正逐步传导并转化为对实体办公空间的增量需求。值得注意的是，该部分增量需求并非均匀分布，而是呈现显著的结构性特征，将率先释放在具备新产业承载力的特定片区与优质楼宇中。
受存量市场竞争白热化与新旧项目价差的双重驱动，传统行业涌现出一定的置换需求。叠加新兴产业的扩张势头，预计将共同带动办公楼市场整体租赁活跃度的稳步回升。
供应端仍将面临持续压力。预计2026至2028年间，广州办公楼市场年均新增供应量将超过50万平方米。但值得关注的是，未来入市的新项目多集中于城市外围的新兴商务区，其对核心地段存量优质项目的分流效应与直接冲击相对有限，子市场间的结构性差异将进一步凸显。