物业是市民生活中绕不开的话题，无论是服务质量还是费用交纳都是纠纷的重点领域。车辆在小区内受损物业是否应担责？物业不协助启动公共维修基金是否失职？10月13日，半岛问法热线（0532-80889800）聚焦物业纠纷主题，山东颐衡律师事务所穆信宇律师和曲晓亭律师实时接听市民来电，就市民遇到的相关问题进行解答，帮助市民和物业公司理清权利义务。
当天上午9时30分，市民张先生准时打进电话。张先生家住老小区，前些年，物业公司挖掘小区内停车资源，施划了停车泊位免费给小区业主使用。“我的车停在小区的公共通道上，不是正规的停车位，前段时间我的车被蹭了，车侧有明显的划痕，看样子是电动自行车碰撞所致。”事故发生后张先生找物业查看监控，但停车位置不是车位，属于监控盲区。
“这种情况，我无法找到肇事车辆，物业是否应当承担责任？”张先生认为物业公司没有做好电动自行车的管理，导致了事件的发生。
针对张先生遇到的问题和描述的详细情况，穆信宇律师认为让物业公司承担责任存在难度。“首先你们小区的停车位对全部业主免费开放，物业服务中心没有向你收取停车管理费以及车辆保管费用，双方也没有书面合同约定由物业保管你的车辆，双方没有成立车辆保管关系，物业只需要承担基础的一般性安全管理义务。”穆律师表示，在此种情况下张先生把车辆停放在公共通道，这里并不是规划的停车位，物业更没有必须保管的义务。
“即使诉讼到法院，就你目前陈述的情况看，法院大概率会驳回起诉。”穆律师提醒车主朋友，在小区内也要规范停车，“在收取停车费的小区，物业在此种情况下也只承担补充责任，而非全部赔偿业主损失。”
姜先生之前在某小区有一套房子和配套车位，2021年他把这套房屋和车位一起卖掉，产权也过户给别人了。可前段时间，小区物业公司把他起诉了，要求支付2020年至今的车位服务费。
“房子车位都已经过户，而且这笔欠费早就超过诉讼时效了。物业公司说他们不清楚我已经卖房，称曾经打电话联系我但是没打通，还拿出快递单，说一直在向我追缴欠费。但这个快递都是寄到我早就卖掉的这套老房子地址，我根本没有收到。”张先生询问律师，这种情况下自己还需要缴纳这笔车位服务费吗？
“根据你的描述，物业公司提交的催缴快递单，没有邮寄结果、签收记录，没法证明催缴通知实际送到了你手中，物业说电话催缴，也拿不出对应的证据。同时房屋和车位早在2021年就完成过户变更，物业公司长期在小区提供物业服务，对房屋产权变动情况应当知情，在明知房屋已经不属于你的情况下，仍然只向原房屋地址邮寄催缴材料，不属于合理有效的催收行为，不能产生中断诉讼时效的法律效果。”曲晓亭律师建议张先生，在案件审理过程中，一定要主动向法院提出诉讼时效抗辩，法院审查后，会驳回物业公司要求你支付车位服务费的诉讼请求。
问题1：顶层露台积水倒灌淹了我家，该找谁赔？
李先生所住的楼座共8层，他住在7楼。前段时间下大雨，顶层公共露台的下水管道堵了，雨水排不出去倒灌进李先生家里，厨房橱柜、墙面、燃气灶还有地面全都被雨水泡坏，财产损失不小。这个露台只能从顶楼王先生家里面进去，但是王先生的房产证上没有包含这块露台，购房合同里也没有写露台归他专属。后来李先生了解得知，之前主管部门整治小区违建，拆除其他住户露台附属设施的时候，建筑垃圾掉到这个顶层露台上，把露台那根排水管给堵住了。顶楼王先生长期在外地居住，漏水的时候家中无人。事发之后，物业公司工作人员是从别的住户家进到露台，把积水排空的。李先生询问律师，能不能要求顶楼王先生和物业公司一起赔偿自己的财产损失？
律师说法：李先生，结合你描述的情况，你可以起诉物业公司要求赔偿损失，但是顶楼王先生不用承担赔偿责任。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，建筑区划内的共有部分，物业服务人负有维修、养护、管理和维护的义务，因未尽到管理维护义务造成业主财产损害的，物业服务人应当承担侵权赔偿责任。判断露台管护责任，不能只看从谁家屋内才能进入，要看不动产权证、购房合同以及规划设计，如果规划上不属于特定房屋专有部分，购房合同也没有约定归该业主单独所有，就算只能从顶楼王先生家入户到达露台，这块露台依然属于小区全体业主共有。王先生不是露台所有权人，法律也没有要求他承担清扫、维护这个公共露台的义务，事发时他还长期在外居住，对于管道堵塞、积水倒灌这件事不存在过错，所以不需要赔偿你的损失。物业公司作为物业服务主体，应当对小区公共部位进行日常巡查、排查隐患，他们清楚露台排水设施情况，也能预判下雨积水渗漏的风险，建筑垃圾堵塞排水管属于可以提前排查清理出来的隐患，物业公司没有及时清理杂物、未尽管护职责，存在明显过错，你可以向物业公司主张赔偿，收集好家里受损照片、维修报价、现场记录等证据，起诉物业公司承担你合理的财产损失。
问题2：房屋长期漏水，物业拒绝启用维修资金，是否应当承担赔偿责任？
赵先生购买小区顶楼房屋，收房后不久外墙、屋面持续渗水，多次向物业报修，物业也多次上门维修，但漏水问题未能根治。赵先生拟委托鉴定机构查明漏水原因与损失，因原始受损现场灭失，鉴定机构终止鉴定。赵先生要求物业启动住宅专项维修资金，对屋面、外墙等共用部位维修。物业以赵先生私自搭建阳光房属于违建、未拆除为由，拒绝办理维修资金启用手续。赵先生咨询：起诉物业公司主张经济损失赔偿，能否获得法院支持？
律师说法：赵先生，您起诉物业要求赔偿损失，大概率无法得到法院支持。首先，住宅专项维修资金有严格法定适用条件与审批流程，仅限保修期满后共用部位、共用设施的维修更新，并非业主申请即可直接启用。其次，物业已多次上门检修，不存在怠于履行日常养护义务的情形；同时赵先生存在违建阳光房未拆除的情况，加之原始现场灭失，无法通过司法鉴定确认漏水原因，现有证据不足以证明物业存在拒不申报维修资金的违约行为。
最后，维修资金存在法定排除使用情形，质保期内开发商维修责任、人为损坏修复费用等均不得动用该资金。本案暂不满足启用维修资金的全部法定条件，因此法院一般会驳回赵先生向物业索赔的诉求。
律师建议赵先生消除违建后积极与物业公司和开发商沟通，让开发商承担起维修责任。
问题3：开发商虚假宣传房屋，我可以不交物业费吗？
刘先生之前买房时，开发商样板间宣传房子带有阁楼，他实地看房也是这样介绍的，可交房后他才发现房子和宣传不一致，开发商属于虚假宣传。因为这个问题，刘先生一直没有验收收房。按照购房相关约定，这种情况物业费理应由开发商承担，不该由他出钱。现在物业公司把刘先生起诉了，要求他交纳物业费。刘先生想问问律师，自己能不能以开发商虚假宣传、房屋不符合宣传标准、没有收房为由，拒绝向物业公司支付物业费？
律师说法：刘先生，你不能以开发商虚假宣传、房屋和样板间不符、没有收房这些理由拒交物业费。《中华人民共和国民法典》明确规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不能以房屋买卖相关的纠纷为由拒绝支付物业费。物业公司和开发商是两个相互独立的主体，你和开发商之间因商品房买卖产生的虚假宣传、房屋交付不合格的争议，属于商品房买卖合同纠纷，而你和物业公司之间是物业服务合同关系，这是两个独立的法律关系。物业公司已经为整个小区提供物业服务，你们之间已经形成物业服务合同关系，物业公司有权收取物业费，你和开发商之间的房屋争议，不能对抗物业公司收取物业费的权利。如果你认为按照约定这笔物业费应当由开发商承担，你可以在支付物业费之后，另行起诉开发商，向开发商追偿相关费用，也可以单独就开发商虚假宣传、房屋交付违约的问题，通过协商、向主管部门投诉或者提起诉讼的方式向开发商主张赔偿，但是不能在物业起诉你的案件里直接拒绝交纳物业费。
（半岛全媒体记者 宋泓睿）