现实生活中，因房屋租赁合同解除引发的纠纷层出不穷。租金结算、解除时间认定、损失承担……不少人因为对法律规则理解不到位，会产生不必要的矛盾。近日，迎泽法院结合审判实践，通过以案释法的方式，告知公众房屋租赁合同解除的法律要点。
案例一：只停水、锁门、还钥匙，不等于合同已解除。
张某将一套房屋出租给李某，后李某拖欠多期租金，多次沟通均无果。一气之下，张某对房屋停水停电，还更换门锁将房屋锁住，之后向法院起诉，主张锁门当日即为租赁合同解除时间，要求李某支付租金至锁门之日。
另一起案件中，承租人王某觉得经营难以为继，没有发解除通知，也没有提起诉讼，直接把房屋钥匙寄还给房东后便失联。房东对其提起诉讼，王某辩称，钥匙已经归还，合同应当自寄回钥匙时便已解除。
对此，法官表示，单纯停水停电、锁门，更多属于出租人采取的警示、房屋安全管理行为；承租人单方寄回钥匙、直接搬离，也只是事实行为，不能直接推定产生合同解除的法律效力。
正确做法应当是，当事人通过书面通知、口头告知、提起诉讼、申请仲裁等方式行使解除权。
案例二：违约方可以请求解除合同，但违约责任跑不掉。
某培训机构承租房屋用于学科类培训，受政策影响，办学许可证无法办理，实际经营目的无法实现。继续履行高额租赁合同，将给培训机构带来难以承受的损失，培训机构作为违约一方，向法院起诉请求解除房屋租赁合同。房东抗辩称，培训机构是违约方，无权要求解除合同。
法官表示，依据民法典相关规定，履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，致使合同目的不能实现的，违约方可以通过诉讼或者仲裁请求终止合同权利义务关系。
该规定并非为违约方“开绿灯”。即便违约方通过司法途径解除合同，也不能免除其应当承担的违约责任。本案中，培训机构虽可请求解除租赁合同，但仍需按照约定承担违约金等相应违约赔偿责任。
案例三：承租人“消失式退租”，出租人不能放任损失无限扩大。
承租人赵某拖欠租金后直接搬离房屋，下落不明。出租人孙某明知房屋已经空置、合同已无继续履行可能，但迟迟不发解除通知，不收回房屋，时隔一年才向法院起诉，要求赵某支付自欠租起至起诉之日内全部租金。
对此，法官表示，当出租人知晓承租人已经搬离、合同客观上无法继续履行时，应当在合理期限内收回房屋，避免空置损失持续扩大。对于出租人怠于采取措施造成的扩大部分损失，由出租人自行承担。
案例四：解除合同应当审慎认定，并非迟延付租即可进行解除。
出租人解某以承租人乔某拖欠租金为由，诉至法院，请求解除双方尚未到期的房屋租赁合同。法院审理查明，乔某确实存在租金迟延支付的情形，但迟延的发生，解某亦存在部分诱因；乔某并无拒绝履行合同的主观恶意，案件审理过程中，其主动缴纳部分欠付租金，多次明确表示希望继续承租使用房屋，案涉租赁合同仍在有效履行期内。
综合全案案情，法院认定，乔某的行为尚未构成根本违约，未支持解某要求解除合同的诉讼请求，同时判令乔某就逾期付租行为承担相应违约责任。
结案后，法官表示，人民法院对民事合同解除持审慎态度。租赁合同作为继续性合同，并非一旦出现租金迟延，就必然产生合同解除的法律后果。在违约程度较轻、违约方积极补救、仍愿意继续履行、合同尚有履行基础的情况下，司法应当尽量维护合同效力，优先促成合同继续履行，但也会考虑判令违约方承担对应的违约责任。
法官最后提醒公众，租赁合同是典型的继续性合同，短则几个月、长则十几年。解除时间定在哪儿，直接决定租金、占有使用费、空置损失的计算截止日期。法院不会机械地“通知到哪天就哪天”，也不会纵容任何一方扩大损失。解约，得“说清楚、送到人、及时止损”。剩下的，交给法律裁定。
记者 任蕾 现实生活中，因房屋租赁合同解除引发的纠纷层出不穷。租金结算、解除时间认定、损失承担……不少人因为对法律规则理解不到位，会产生不必要的矛盾。近日，迎泽法院结合审判实践，通过以案释法的方式，告知公众房屋租赁合同解除的法律要点。
案例一：只停水、锁门、还钥匙，不等于合同已解除。
张某将一套房屋出租给李某，后李某拖欠多期租金，多次沟通均无果。一气之下，张某对房屋停水停电，还更换门锁将房屋锁住，之后向法院起诉，主张锁门当日即为租赁合同解除时间，要求李某支付租金至锁门之日。
另一起案件中，承租人王某觉得经营难以为继，没有发解除通知，也没有提起诉讼，直接把房屋钥匙寄还给房东后便失联。房东对其提起诉讼，王某辩称，钥匙已经归还，合同应当自寄回钥匙时便已解除。
对此，法官表示，单纯停水停电、锁门，更多属于出租人采取的警示、房屋安全管理行为；承租人单方寄回钥匙、直接搬离，也只是事实行为，不能直接推定产生合同解除的法律效力。
正确做法应当是，当事人通过书面通知、口头告知、提起诉讼、申请仲裁等方式行使解除权。
案例二：违约方可以请求解除合同，但违约责任跑不掉。
某培训机构承租房屋用于学科类培训，受政策影响，办学许可证无法办理，实际经营目的无法实现。继续履行高额租赁合同，将给培训机构带来难以承受的损失，培训机构作为违约一方，向法院起诉请求解除房屋租赁合同。房东抗辩称，培训机构是违约方，无权要求解除合同。
法官表示，依据民法典相关规定，履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，致使合同目的不能实现的，违约方可以通过诉讼或者仲裁请求终止合同权利义务关系。
该规定并非为违约方“开绿灯”。即便违约方通过司法途径解除合同，也不能免除其应当承担的违约责任。本案中，培训机构虽可请求解除租赁合同，但仍需按照约定承担违约金等相应违约赔偿责任。
案例三：承租人“消失式退租”，出租人不能放任损失无限扩大。
承租人赵某拖欠租金后直接搬离房屋，下落不明。出租人孙某明知房屋已经空置、合同已无继续履行可能，但迟迟不发解除通知，不收回房屋，时隔一年才向法院起诉，要求赵某支付自欠租起至起诉之日内全部租金。
对此，法官表示，当出租人知晓承租人已经搬离、合同客观上无法继续履行时，应当在合理期限内收回房屋，避免空置损失持续扩大。对于出租人怠于采取措施造成的扩大部分损失，由出租人自行承担。
案例四：解除合同应当审慎认定，并非迟延付租即可进行解除。
出租人解某以承租人乔某拖欠租金为由，诉至法院，请求解除双方尚未到期的房屋租赁合同。法院审理查明，乔某确实存在租金迟延支付的情形，但迟延的发生，解某亦存在部分诱因；乔某并无拒绝履行合同的主观恶意，案件审理过程中，其主动缴纳部分欠付租金，多次明确表示希望继续承租使用房屋，案涉租赁合同仍在有效履行期内。
综合全案案情，法院认定，乔某的行为尚未构成根本违约，未支持解某要求解除合同的诉讼请求，同时判令乔某就逾期付租行为承担相应违约责任。
结案后，法官表示，人民法院对民事合同解除持审慎态度。租赁合同作为继续性合同，并非一旦出现租金迟延，就必然产生合同解除的法律后果。在违约程度较轻、违约方积极补救、仍愿意继续履行、合同尚有履行基础的情况下，司法应当尽量维护合同效力，优先促成合同继续履行，但也会考虑判令违约方承担对应的违约责任。
法官最后提醒公众，租赁合同是典型的继续性合同，短则几个月、长则十几年。解除时间定在哪儿，直接决定租金、占有使用费、空置损失的计算截止日期。法院不会机械地“通知到哪天就哪天”，也不会纵容任何一方扩大损失。解约，得“说清楚、送到人、及时止损”。剩下的，交给法律裁定。
太原晚报 记者 任蕾