宅基地这东西，核心就一句：地是村集体的，房是个人的。
村民拿到的是使用权，不是所有权。 房子在，地就能跟着用；房子塌了、没了，地的事就得另说。
山东政务服务里列的宅基地过户情形就四种：依法继承、分家析产、本村内部互换房屋、法院或仲裁文书导致权属变动。
除了这几类，别的情况基本卡在登记环节。
城镇户口的子女能继承老宅吗
能继承房子，不能单独继承宅基地。
按自然资源部答复和山东房地一体登记口径，被继承人的房屋作为遗产走继承，宅基地使用权跟着地随房走一并办登记。
城镇户籍子女也能办。
登记完，证书附记栏会标一行字：该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人。
有个边界得说清：
继承的是房屋，不是那块地本身。 要是父母走的时候院子里只剩空地、没房，宅基地过不了户。
城镇子女继承来的老宅，日常能修能补。
想拆了重盖、扩建，一般批不下来。 房屋一旦坍塌灭失，宅基地使用权就留不住，村集体按程序可以收回。
本村户口的子女不一样。
符合一户一宅、拿到乡村建设规划许可，原址翻建能走审批。
卖给外村人、城里人，合同不算数
原帖里说私下签合同也无效，这个说法站得住。
宅基地使用权跟本集体经济组织成员身份绑在一起。 买方不是本村人，登记中心不受理转移登记。
本村内部转让要同时凑齐几条：
买卖双方都是同一个村集体成员
受让方本村无宅基地，符合一户一宅
房屋和宅基地一起转，不能只卖地
村委会同意，乡镇审批
转让方卖完之后再申请宅基地，不予批准
有老乡觉得我先卖给外村亲戚，写个协议以后补手续，这个补不上。
非本村成员这一关，不是村委盖个章就能绕过去。
翻盖旧房，先问审批再动砖
山东2025年那份乡村建设规划许可通知写得很直白：先规划、后许可、再建设。
翻建、改建、扩建都在这条链里。
蓬莱区公开的答疑材料里也提到，翻建申请人得是房屋所有权人，且具备本村集体经济组织成员身份；房子本身要有合法权属证明，违建不算。
几类情况审批过不去：
占耕地、占永久基本农田
超出原宅基地范围或当地面积标准
不符合村庄规划
城镇子女继承的老宅想拆旧建新
没报村委、没拿规划许可就开工
寒亭区文件里还列了八不准，其中一条就是不准违反一户一宅占用耕地建房。
没批先盖，后续确权和过户都会卡。
哪种情况过不了户
把前面几条收一下，常见的卡壳清单是这样的：
城镇子女继承但老房已坍塌，没房可登
卖给外村人、城镇居民，转让合同无效
只有空地没有房屋，宅基地不能单独转移
违建、耕地建房，不确权登记
一户多宅里违规多出的那处，转给子女也难
私下协议没走村委公示和乡镇审批
继承登记建议办掉
多子女家庭尤其建议办。
父母去世后，拿死亡证明、亲属关系材料、继承协议或遗嘱，去不动产登记窗口申请转移登记就行；继承类可由权利人单方申请。
不办也不是不行，但兄弟姊妹日后对房子归属有分歧，证上没名字就得多跑一轮。
村集体收回宅基地，不是随口一句
原帖说房屋塌了村集体收回，方向对，但执行上有程序。
公开政策口径里，收回情形一般包括：
房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用
因迁移、销户等停止使用宅基地
不按批准用途使用
一户多宅里违规多占的部分
乡镇村公益建设需要，适当补偿后收回
村集体不能自己拍板就把证注销。
通常要核实情况、走村民会议或集体程序，报乡镇或原批准用地政府批准。
继承房屋形成的一户多宅，房屋还在的，一般先不强制收，限制的是翻建重建；等房灭了再处理。
抵押和分户这两句也顺带提
宅基地本身不能单独抵押。
农房抵押看当地试点和银行口径，不是随便拿本证就能贷。
分户新划宅基地，也不是家里兄弟签字就算数。
得达到分户条件、村里有指标、乡镇审批通过才行。
原先的宅子如果卖过、租过，再申请新宅基地不予批准。
真要动老宅前，去乡镇便民大厅农业农村和自然资源窗口问一遍，比事后打官司省事。