西安市雁塔区姜溪花都名都区9号楼3单元604室，一套137平方米的三室两厅两卫住宅被改造成五室五卫群租房。楼下5楼业主乔先生因楼上人员进出频繁、夜间噪声和马桶抽水声不堪其扰，多方投诉后，住建部门曾现场拆除加装的马桶，但数月后马桶又被装回。面对拆除隔断的诉求，住建部门答复称，缺乏明确法律依据，无法直接实施强制拆除。
群租房改造与投诉经过
乔先生的家在西安市雁环中路姜溪花都名都区9号楼3单元5楼，因他常年在外地工作，平日只有父母老两口居住。变化始于2020年。那一年，乔先生回家探亲时发现604室正在装修。他上楼查看后觉得“不对劲”：原本的客厅、次卧等区域被加装隔板，隔出新的房间和门；一套137平方米的三室两厅两卫，被分割成五间卧室，每间卧室都改造了管道、加装马桶。
乔先生当即联系小区物业。物业工作人员上门制止了施工，但没过多久施工又继续。乔先生再次回到西安时，楼上已经全部出租。他后来打听到，604室业主将房屋租给了一家中介，中介将房子改造成群租房后对外出租。
乔先生父母年事已高，性格温和，也不想让儿子为家里的事分心，因此楼上群租房带来的问题，老人此前没有主动向乔先生提起。直到今年“五一”假期，乔先生回家探望父母，才真切感受到问题严重：楼上人员进出频繁，尤其夜间，走动声、拉扯凳子发出的刺耳声响、洗衣机轰鸣声不绝于耳。最让他无法忍受的是马桶抽水声。“有人使用马桶时，抽水声哗啦啦就在头顶，吵得我完全没法睡。”乔先生称。
他这才问起父母，老人支支吾吾地承认，这些扰民问题一直存在，只不过他们不想给儿子添麻烦，才一直忍着不说。乔先生随即拨打12345市民热线。辖区住建部门随后协同派出所、街道和社区，找到604室“二房东”，几方现场要求其拆除了加装的马桶。但其他改造部分——隔断墙、改造的管道，并未被触及。乔先生提出疑问：既然马桶是违规加装的，那改造的管道、加装的隔板为什么不一起拆除？住建部门的回复让他意外：“不能强行要求拆除。”
拆除的马桶数月后又被装回
更令乔先生意想不到的是，今年“十一”假期，他回家后再次听到楼上传来熟悉的冲水声，上楼一看，当初被拆除的马桶又装了回去。“拆了装，装了拆，这什么时候是个头？”乔先生感到既无奈又愤怒。
乔先生提供的一份由西安市雁塔区住房和城乡建设局于2026年6月25日出具的《关于姜溪花都名都区9-3-604室群租隔断问题的回复》显示，官方明确表态：关于客厅、次卧加盖卫生间行为，该局已于2026年6月24日现场向二房东下达《责令整改通知书》，要求限期整改拆除，业主及二房东均同意配合整改，并已联合物业工作人员对增设的卫生间设施开展现场拆除。
但对于乔先生“拆除隔断、恢复房屋原始布局”的诉求，回复解释：目前国家及西安市地方性法规、政府规章均未明确赋予住建部门对住宅室内隔断实施强制拆除的执法权限，该项行政强制执行措施缺乏明确法律依据，该局无法直接实施强制拆除。回复同时表示，该局将就室内隔断强制拆除法律依据缺失的问题向上级主管部门报告，争取从上级层面统筹研究解决路径，并承诺继续联合物业开展常态化巡查、督促二房东依法合规租赁、密切关注相关政策动向。
实地探访：物业称业主一直未露面
10月15日，姜溪花都名都区9号楼3单元604室大门紧锁，多次敲门无人应答。但604室旁边一套住宅门敞开着，走进去看，同样是一套被改造过的群租房：除洗手间和厨房保留原始功能外，客厅、餐厅、卧室等区域均被隔成独立卧室对外出租，走廊狭窄昏暗。
小区物业工作人员介绍，针对604室群租房扰民问题，当初楼下业主发现后找到物业，物业第一时间上门制止了中介施工。但物业没有执法权，对方继续施工，物业也无权强行要求其拆除。该工作人员称，今年“十一”假期前后，物业还多次联系604室业主，要求对方来现场协商处理此事，但业主一直没有露面。
雁塔住建：将联合多部门再次上门核查
10月15日，西安市雁塔区住建局相关工作人员就违规改造、整改反弹、处置难点等核心问题进行核实。工作人员表示，接到群众投诉后，街道、社区、物业及住建部门前期已多次对接处置、反复沟通督促，做了大量基础性协调工作。据前期现场核查，涉事房屋确实存在室内分隔改造、增设房间行为，房屋原有格局被改动。工作人员坦言，上半年首次入户核查时，房屋虽已完成改造，但大部分新增房间处于空置状态，仅一户房间有人租住，尚未形成大规模群租现象，当时已现场督促责任人拆除违规加装的马桶设施。
对于群众担忧的结构安全问题，工作人员解释，经前期入户核查，涉事房屋未拆除、破坏房屋承重墙体、梁柱等主体结构，房屋主体结构安全暂无问题，房间拆分主要依靠轻质隔板完成。但该户区别于普通合租改造的核心问题，在于违规新增卫生间、私打楼板铺设排水管线，属于违规改造行为。
针对市民反映的“隐患反弹”问题，工作人员表示，该案件处置存在较大现实难点。一方面，涉事房屋二房东为个人托管行为，无正规运营公司，个人配合度低，房屋业主也不是很配合，基层协调推进有阻力；另一方面，住宅属于私人产权房屋，行政部门上门核查时，如果住户不配合，便无法常态化入户取证、核查整改现状，导致隐蔽的管线隐患、私下复装行为难以第一时间发现制止。
谈及房屋租赁监管相关法规界定，工作人员称，目前西安市住房租赁相关条例明确规定，厨房、阳台、卫生间等非居住空间严禁改造住人，属于明确禁止的违规行为。而市民日常多见的N+1合租模式，即将客厅等起居室通过合规轻质隔断改造为单间，在现有法规框架内并未明令禁止，属于市场中较为普遍的合租形式，主要适配城市外来务工、青年租客的低成本租房需求。
工作人员坦言，监管部门的核心权责为查处改变房屋使用功能、违规改造厨卫、非居住空间住人等违规行为，主要以督促整改、协调纠纷、规范租赁行为为主，缺乏强制性拆除、处罚的执法权限。
针对姜溪花都604室隐患反弹一事，雁塔区住建局明确最新处置进展：目前，部门已启动新一轮联合处置预案，计划近日联合公安、社区等多部门再次上门入户核查，全力争取进入房屋内部，实地核查当前改造现状、管线铺设情况、违规卫浴复装情况以及实际租住人数，全面固定现场证据。同时，投诉人已向住建部门递交相关申请，部门将依法依规进行处理。
杜城街办：违规改造反弹若属实将联合核查并上报
10月15日，雁塔区杜城街道办相关工作人员表示，该起违规改造、整改反弹事件属实，街道、社区此前全程参与前期处置工作。接到居民最新投诉线索后，街道将立即联动社区、物业，准备启动新一轮实地核查工作。
工作人员介绍，前期接到群众首次投诉后，街道就积极配合住建部门开展督促整改工作，督促涉事租户拆除违规设施。针对当前处置工作，街道将再次联合社区、物业先行开展实地摸排核实，确认604室当前改造现状、违规卫生间复装情况、管线留存情况及实际租住情况。违规问题一经核实，街道将立即向住建部门汇报，并持续跟进整改情况。
律师说法：楼下业主可诉请恢复原状并申请行为保全
陕西丰瑞律师事务所高级合伙人朱长江表示，本案为小区群租改造纠纷，604室二房东将三室两厅房屋改造为五室多卫，在卧室、客厅楼板打孔预埋给排水管线，存在漏水风险。经过向12345投诉、住建部门督促整改后，仅拆除马桶，楼板孔洞与内部管线未修复，违规卫浴再次投入使用，隐患反弹。结合案件事实，可从民事、行政双维度开展法律分析。
朱长江表示，首先看行为定性及法律依据。依据《民法典》第272条、第288条、第236条、第1167条规定，楼上将三室两厅改五室多卫、在卧室和客厅私设卫生间、楼板打孔埋给排水管，已不是普通合租。楼上私打楼板增设卫生间，若持续对楼下形成渗水风险，楼下业主有权起诉房屋产权人、二房东，诉请拆除预埋管线、封堵楼板孔洞、恢复原状，并赔偿渗水造成的财产损失。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条明确禁止将没有防水要求的房间改为卫生间。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房应当以原设计房间为最小出租单位。本案中私设卫生间、楼板打孔布管属于行政违法，住建、街道有权责令整改。
其次，从行政维权来看，雁塔住建部门表示，行政机关仅有督促整改职能，无直接强制拆除权力，入户核查存在阻碍。但业主并非只能被动等待，可以提起民事诉讼并申请行为保全。依据《民事诉讼法》第103条，起诉时可申请行为保全，请求法院裁定禁止继续使用违规卫生间，并排除妨害。若判决生效后对方拒不履行，可申请法院强制执行。启动民事诉讼维权手段时，要注意证据收集，取证尽可能持续留存带时间戳的照片视频，记录天花板隐患、复装马桶现场；保存12345投诉记录、多部门沟通材料，固定违规改造、整改反弹完整证据链。
相关政策：人均使用面积不得低于5平方米
群租房，是指通过改变房屋结构和平面布局，将住宅分割成若干小间分别按间或按床位出租，让超出常规容量多倍的人口密集居住在狭小空间内的租房形式。
目前，西安市在“群租房”管理上，主要依据的政策法规有住建部2010年颁布的《商品房屋租赁市场管理办法》及2020年西安市政府颁布的《西安市规范租赁市场管理办法》。
《商品房屋租赁市场管理办法》明确：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
《西安市规范租赁市场管理办法》进一步明确出租住房应当遵循以下标准：（一）最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。（二）最多出租人数标准。出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人（有法定赡养、抚养、抚养义务关系的除外）。（三）最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。
西安市住建部门指出，对违反以上标准的，可界定为“违规分割出租”，也就是所谓的“群租房”；但在实际工作中，对“群租房”的界定，需住建部门入户根据具体情况确定。群众发现“群租房”，可向市、区（县）住建部门反映；住建部门在接到群众反映后，一旦认定该出租房屋为“群租房”，将会给房主下达限期整改通知，如逾期未整改，联合消防、公安等部门对违建部分进行拆除。
但对个人违建的处罚上，国家尚未出台明确法律条文，住建部门也没有行政执法权，因此执行力度欠缺，造成相关问题频发。
对于“群租房”，国内其他城市也有相关规定。例如，成都自2026年8月15日起，明确不得隔断室内空间出租，不得按床位出租；单间不超2人，人均使用面积不低于4.5平方米。市民可向房屋所在地街道办事处投诉，或通过官方平台查询合规企业。北京、上海均规定不得打隔断改变内部结构，非居住空间不得出租。上海要求人均居住面积不低于5平方米，每间不超过2人。