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二手房又回到卖方市场

来源:北京青年报 2016-09-01 08:16

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  “现在买二手房,观察业主的脸色和心情是最重要的功课。”这是近期刚刚签下一套二手房的买家得出的结论。 新房市场的全面豪宅化将刚需和首次改善的购房人挤向了二手房市场。由于价格上涨迅速,买家急于出手,而卖家调高价格欲望提升,市场房源也出现了紧缺。在近期的二手房交易中,买家的话语权被极度压缩,二手房再次回到卖方市场。虽然大量购房人涌入二手房市场,但因资格、资金等问题也让一些二手房业主在继续持房观望。
  研究机构分析认为,短期内二手房新增供给将持续短缺,业主涨价意愿强烈,预计价格还将走高。
   议价空间低 争议部分均是买家妥协
  马华(化名)只用一周就完成了从“租房族”到准业主的转变。 从大学毕业起,马华一直就是坚定的“租房族”,从未产生过买房的念头。她曾向朋友表示,买房对她的唯一吸引力就是可以自己装修,其他的对她都没有什么吸引。抱着这样坚定想法的她,从未想到过自己的“世俗化”转变,一周就可以完成。 最开始让她动了买房心思的起因,是房东再次对房租的提价。6000元/月的房租堪比她周围朋友的房贷月供。听到她对房租的抱怨,父母提出可以支持首付让她买房,她综合考虑了一下,有些动心。加上丈夫一直计划买房,于是买房历程就正式开始了。 她和丈夫都工作在大中关村区域,租房一直租在回龙观,她将买房的目标也定在了回龙观。在网上查找了一阵信息后,她在网上预约了看房。“真正看房的时间只有两个半天。”马华告诉《广厦时代》。她和丈夫在一个周末的两个半天看了不到十套房,就签了购房合同。 马华最终购买的是新龙城的一套大两居,97平方米的房子总价470万元,成交价较小区同户型高了一些。业主要求交房日期要延迟到2017年的1月,但交易需要尽快完成。这样苛刻的条件下,业主也只是做出了五万元的价格让步。“这五万,也就能勉强支付半年的房租。”马华表示。
  由于此前对于二手房交易流程一无所知,马华买房后才听朋友说,公积金贷款比较省钱。她和丈夫每月的公积金缴纳额也比较高,利用公积金贷款还款也方便。马华一共贷了275万元,选择一部分公积金、一部分商贷的组合贷是最合算的贷款方式。听说了这个,马华立即通过中介向业主询问,可不可以进行组合贷。这个提议立即遭到了业主的拒绝,业主表示,急于用钱,组合贷审批周期长,不考虑。 对于业主的拒绝,马华也很无奈。合同签订了,只能让步,但买亏了的想法,还是产生了。“这次买房,全程感觉就是都要看业主的脸色,手里拿着房子,说什么都有底气,只要不是太离谱,就只能接受。”不过,马华丈夫的想法则比较乐观,在他看来,同样的房子,今年年初只要400万左右就可以买到,现在出手已经有点晚了,不过如果现在没有买,明年这样的房子肯定也要超过500万元了。 业主看好后市不愿出手供需矛盾趋紧 马华的买房经历并不是个案,二手房市场的议价正越来越难,业主方诸多要求的背后也难有价格的让步。
  《广厦时代》调查时,在某中介门店,北五环外一套两居房源刚挂出,业主提出要缴纳100万元的定金和过户后5-6个月的腾房时间,但在价格上几乎没有让步。
  链家研究院数据显示,如果用最后挂牌价和最终成交价之间的差值来衡量进入谈判环节后客户的议价能力,8月第四周议价空间仅为1.4%,且这一指标持续数周下滑,可见目前市场上买方的话语权低。 8月第四周新增客源/新增房源为5.19,意味着每1套新增供给对应5.19个新增需求,虽然相对第三周有小幅增加,但是目前供需矛盾还是比较紧张。在这种市场下卖方占有绝对话语权,在基于市场判断进行调价时,涨价业主的占比高达80.2%,且这一指标呈持续上升趋势,短短两个月的时间增加了30多个百分点。可见卖方的强势地位在进一步增强。 成交决策周期的缩短背后是卖家心态的变化。
  据链家研究院分析,目前业主主要分为两类:手持一套或者手持多套房源,基于当前火热的市场现状,手持一套房源的业主基本不会选择此时出手,因为这将冒着后期无法再次“上车”的风险。《广厦时代》调查了解中发现,很多业主了解到自己的房子价格一直在涨,有出手的想法,但是出手后拿到现金做什么投资,还能买到什么样的房是一直困扰他们的问题。以一位在通州拥有房子的业主为例,通州楼市一年多以来价格的上涨让他的房子价格翻了一番,他也多次动过心思想把房子卖了,但通州市场局部的限购让他如果把房子卖掉,就失掉了再次入场的可能,而且虽然变现后收益不菲,但收益投向哪,他也没有方向。
  而对于手持多套房源的业主,目前市场还在升温,短期内大多都持看涨态度,因此此时入市的可能性不大,基于这两点,可以猜测短期内新增供给的不足将是持续的,市场未出现大变化的情况下新增供给难有大的增加。 受到供不应求、房源稀缺的市场现状影响,担心错过机会的买方在购房时决策周期明显缩短,8月第四周客户成交周期为33天。由于从六月新增了房源核验环节,要耗费半个月左右的时间,买家真正从看房到签合同的周期则更短。 成交量居高不下 价格或持续走高 虽然卖家入市的积极性不高,但成交量仍然居高不下。
  根据链家研究院数据统计显示,8月第三周全市网签量重回5500套大关,第四周网签量升至5952套,近几周的数据显示链家成交量依然呈现明显递增趋势,基于链家较大的市场占有率,可以推测,目前市场还处在升温阶段,后期网签规模将进一步扩大。 在价格上,8月第四周,北京二手住宅成交均价为49102元/平方米,环比上涨2.2%。均价较大幅度的上涨来源于两个方面的原因:首先是中心城区成交占比上升这一结构性因素影响,更主要的原因还是在于目前房源不足、买方热情高涨导致强势的卖方市场进一步加强,报价主导下的价格呈现大幅上涨态势。8月第四周新增房源挂牌价为51666元/平方米,继续快速上涨。 另一个更让市场紧张的指标是可售房源的不足。8月第四周链家可售存量仅为7月初的80%,两个月时间内可售房源被消耗20%,与可售存量不足对应的是去化速度呈现明显加速趋势,8月第四周去化速度为7.04%,预计后期房源将变得更加稀缺。
  种种数据显示,八月二手房的成交量已有追赶3月二手房成交高峰月的趋势。不过,对比三月和八月的市场火热的原因,仍有一些不同。 根据链家研究院数据统计,截至8月28日,8月链家成交量为3月的87.3%,可见8月市场实际成交十分活跃;在成交均价方面,3月环比增幅为4.3%,而截至28日,8月份成交均价在更高位的基础上环比增幅高达5.5%,某种程度上8月的市场表现比3月更激进,成交价格可以说呈“跳涨”态势。 链家研究院分析认为,8月价格的上涨背后是一系列连锁反应。一方面,前期楼市热潮消耗大量房源,带来了房源的明显不足。另一方面,股、汇、债市表现欠佳,房产作为主要的资产配置标的备受追捧。供需矛盾的趋紧直接带来了挂牌均价的走高,手握房源的业主强势调价,而购房人为赶上上涨的大潮,被迫接受价格,于是签约均价继续走高,而为控制成本客户缩短决策周期、减少看房数量。成交周期的缩短让库存更加不足,供需矛盾更加紧张。
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